INAPLICABILIDAD DE LA LEY CONCURSAL A LOS CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NECESIDAD DE OTRAS VIAS.
PATRICIA D’ALBANO TORRES
INSTITUTO DERECHO COMERCIAL COLEGIO ABOGADOS SAN MARTIN
RESÚMEN
No es posible aplicarle la ley 24.522, a pesar de ser un sujeto concursable en sentido amplio. La aplicación de dicha ley entra en conflicto directo con las normas de propiedad horizontal quitándole la finalidad de dichas normas y la interpretación coherente con todo el ordenamiento jurídico a que estamos llamados a cumplir por el art. 1 y 2 del Código Civil y Comercial.
Por lo tanto, de la misma manera que se afirma que la insolvencia del consumidor debe ser tratada de una manera diferente a los sujetos concursales “personas humanas” y se proyectan soluciones al respecto, debemos también pensar que la insolvencia del Consorcio (que siempre se causa por el no pago de las expensas de parte de los propietarios), debe ser tratada de una manera diferente a los demás sujetos concursales “personas jurídicas privadas” y proyectarse soluciones que tornen viables las vías de superación de dicha insolvencia o crisis económico financiera del Consorcio.
DESARROLLO
El consorcio de propiedad horizontal es persona jurídica y todos estamos contestes en afirmar que están incluidos en el art. 2 de la ley 24.522 como tal ya que no hay norma especial que los excluya. Sin embargo, la específica utilidad de su origen, la especificidad de su objeto social y la especial naturaleza de su patrimonio social, como también la finalidad y existencia de la propiedad horizontal, confluyen como causas para la imposible aplicación de la ley concursal en cualquiera de sus procesos.
El sistema vigente de propiedad horizontal delinea al consorcio como una persona jurídica particular muy diferente al resto de personas jurídicas. Su existencia responde a la necesidad legal de su conformación como administrador de los recursos colectados para hacer posible la vida en común de una comunidad también necesaria. Esa imposición legal nace del orden público de todo derecho real, indispensable para la existencia del derecho real de propiedad horizontal y para que el ejercicio de tal derecho sea pleno y absoluto.
El ejercicio del derecho real de propiedad horizontal requiere la existencia del régimen diseñado por la ley, el cual es pleno y absoluto respecto de aquel que cumple con esa legalidad desde la conformación automática del consorcio, el cumplimiento del reglamento respectivo, incluido el pago de las expensas y toda contribución a la vida en común que se asume al adquirir una unidad funcional sujeta este régimen.
Ese cumplimiento de los requisitos legales garantiza a su titular tanto el derecho en si mismo como el ejercicio pleno de su derecho real de propiedad horizontal.
Esto nos hace arribar a una primera conclusión: el consorcio es una persona jurídica necesaria creada así por la ley porque es la manera concebida para cumplir la finalidad legal de hacer posible y preservar el derecho real de propiedad horizontal y su ejercicio en el marco de una comunidad de titulares de igual derecho.
De tal finalidad surge también la especial naturaleza de los bienes que administra el referido consorcio, los cuales no le son propios en su esencia. Ello así pues las expensas constituyen los fondos necesarios para hacer frente a la vida de esa comunidad de titulares y permitir aquel ejercicio pleno de su derecho real. Esto es así, porque el mandato legal impone los medios económicos necesarios para cumplir la finalidad de preservación y viabilidad de tal derecho creando un régimen que así lo garantiza: cada deuda del consorcio se convierte en expensa y cada titular está obligado en la medida de su porcentual dentro de la comunidad a responder por ella. Es decir que, el ejercicio pleno de su derecho requiere al obligado el pago de las expensas – aportes para hacer posible la vida de la comunidad creada por la propiedad horizontal – , de lo contrario ese ejercicio deja de ser pleno y lo convierte en responsable indirecto de las deudas del consorcio.
Del régimen de bienes delineado por la ley surge que el titular/propietario lo es de su unidad funcional y de las partes comunes; la naturaleza de las partes comunes responde a la noción de bienes colectivos, es decir que sobre ellos sólo se puede ejercer el uso y goce pero no su enajenación, son indivisibles e indisponibles en forma individual, pues responden a la existencia y supervivencia misma de la comunidad a la que pertenecen.
Por su parte, el Reglamento de Propiedad Horizontal debe establecer el patrimonio del Consorcio, éste no puede poner en cabeza del consorcio las expensas ni las parte comunes, puesto que ello significaría transgredir la ley y sería nulo. Existe doctrina que sostiene que lo que adquiere el consorcio como tal, por ejemplo un departamento o un local en ejecución por expensas, o un contrato de publicidad son bienes del consorcio. Podríamos en principio, estar de acuerdo con ello, pero dicha conclusión es muy simplista porque el Consorcio no tiene giro comercial propio y su objeto social es restringido a la administración de fondos ajenos, por lo que toda adquisición, renta e ingreso pertenece a la comunidad y los bienes tienen dicha naturaleza. Dichos bienes e ingresos se aplican a la conservación, seguridad y mantenimiento de los bienes comunitarios y pertenecen a dicha comunidad. Es por ello que la aplicación de esos fondos va, como las deudas, a la liquidación de las expensas y no a una caja propia del Consorcio. Claro está, restaría analizar si es posible que por el Reglamento, se asignen esos fondos para que el Consorcio los administre para los casos de deudas del consorcio por deudas laborales, fiscales y comerciales que pudieren surgir del mismo funcionamiento de la propiedad horizontal, y si en ese caso, hasta qué porción de ello se podría atacar en el cobro de una de esas deudas.
De esta manera, arribamos a una segunda conclusión: el Consorcio tiene un objeto social restringido y no tiene un capital social de garantía ante terceros, dado la naturaleza especial de los bienes comunitarios, los bienes comunes no son patrimonio del consorcio, sino que lo es de los titulares del derecho real de propiedad horizontal en un todo inescindible. Estando en dudas si realmente tienen patrimonio social propio.
El régimen de propiedad horizontal vigente no establece la responsabilidad subsidiaria de los propietarios pero si establece una responsabilidad indirecta respecto de ellos frente a los acreedores del Consorcio, pues cualquier obligación contractual o extracontractual (deudas) del Consorcio se convierte en expensas. Así, los propietarios están obligados a suministrar los fondos al Consorcio para el pago de esas deudas. El sistema pone a cargo de los propietarios la solvencia – o insolvencia- del Consorcio al no contar él con fondos propios. Sin embargo, la responsabilidad del propietario no es solidaria, sino hasta el límite de su porcentual en la comunidad, por lo que, no se pueden atacar los bienes ni los derechos de aquellos propietarios que pagan las expensas pues con el cumplimiento de todos los requisitos legales del régimen ellos son titulares plenos del derecho real y su ejercicio. No están en la misma situación, por lo tanto, aquellos propietarios que no pagan las expensas, ya que esa responsabilidad indirecta se hace operativa para ellos, y los terceros pueden atacar sus bienes por medio de la acción subrogatoria. Los propietarios que pagan las expensas no son responsables de las expensas de quienes no las pagan. Por otra parte, todos los propietarios tienen responsabilidad directa ante terceros en la responsabilidad objetiva por los daños causados por la cosa de los arts. 1557 y 1578, no en forma solidaria, sino hasta su porcentual.
Así llegamos a una tercera conclusión: el Consorcio responde por sus deudas frente a terceros con los fondos que le proveen los propietarios hasta el porcentual que hace a su derecho real independiente dentro de la comunidad de la propiedad horizontal, resultando, siendo los propietarios responsables indirectos respecto a dichas deudas en la medida que no paguen las expensas y hasta su porcentual.
Finalmente, debemos referirnos a la extinción de la persona jurídica Consorcio. Su extinción sólo se produce por la extinción de la propiedad horizontal mediante la acuerdo unánime de los propietarios en la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal o decisión judicial que ordene dicha desafectación por las causales específicas de la ley como son los graves deterioros o destrucción del edificio por peligrosidad y cuando su reconstrucción sea inviable o no pueda ser solventada o no se esté dispuesto a emprender la obra por parte de los propietarios. Esto es así, pues la ley crea el derecho real de propiedad horizontal y la ley lo extingue. Es decir, que en el caso, no se aplica la norma genérica del art. 163 del CCC, sino la norma específica – de igual rango – del art. 2044 del CCC.
Considerando todo lo aquí desarrollado, podemos ahora si realizar nuestra conclusión final sobre lo propuesto:
El Consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica especialísima porque es necesaria por ley, su conformación carece de affectio societatis o voluntad de asociación, tiene un objeto social restringido por la ley, carece de capital social de garantía y de patrimonio propio en sentido estricto, no tiene giro comercial propio, su solvencia es provista directamente por sus propietarios miembros y sólo se extingue por la desafectación del inmueble de la propiedad horizontal al desaparecer con ello la comunidad cuyos fondos administra desapareciendo su objeto social.
Esto conlleva a afirmar que no es posible aplicarle la ley 24.522, a pesar de ser un sujeto concursable en sentido amplio. La aplicación de dicha ley entra en conflicto directo con las normas de propiedad horizontal quitándole la finalidad de dichas normas y la interpretación coherente con todo el ordenamiento jurídico a que estamos llamados a cumplir por el art. 1 y 2 del Código Civil y Comercial.
El concurso preventivo o el A.P.E. lesionan el sistema de mayorías y responsabilidades, convirtiendo a los propietarios en responsables directos y más allá de su porcentual legal a hacer frente un acuerdo preventivo que bien puede conducirlos a la quiebra no sólo del Consorcio sino a la personal de cada uno, incluso cuando entre ellos se encuentren aquellos que han cumplido con todos los pagos de expensas y tengan garantizado su derecho real de propiedad horizontal.
La quiebra, como proceso liquidativo invadiría aquel derecho, no existiendo posibilidad de extinción de la personería jurídica del Consorcio ni liquidación de los bienes de los propietarios cumplidores y en pleno ejercicio de su derecho real.
Por lo tanto, de la misma manera que se afirma que la insolvencia del consumidor debe ser tratada de una manera diferente a los sujetos concursales “personas humanas” y se proyectan soluciones al respecto, debemos también pensar que la insolvencia del Consorcio (que siempre se causa por el no pago de las expensas de parte de los propietarios), debe ser tratada de una manera deferente a los demás sujetos concursales “personas jurídicas privadas” y proyectarse soluciones que tornen viables las vías de superación de dicha insolvencia o crisis económico financiera del Consorcio.
Estas vías podrían pasar por un sistema que permita la reorganización del pasivo y del activo sin perder de vista la finalidad de la ley y la coherencia con el ordenamiento legal, cuestión que, por ahora, excede a este trabajo y queda abierta a los lectores.
Sobre la Autora
Dra. Patricia Dalbano Torres:
Autora de los siguientes libros: Práctica Concursal – Editorial Depalma –
1997; Supervisión Ley de Concursos y Quiebras – Editorial Depalma-1999; Guía
Práctica Profesional Concursos y Quiebras – Editorial Estudio- 2014; Estudio
del Nuevo Código –Persona humana – Persona Jurídica – Hechos y actos
jurídicos- Ediciones D&D-2015; Estudio del Nuevo Código- Familia y
Sucesiones – Ediciones D&D-2015; Estudio del Nuevo Código –
Obligaciones-Responsabilidad Civil – Títulos Valores – Ediciones D&D-2015.
Asimismo es autora de numerosas ponencias y artículos académicos,
conferencista y docente de grado y posgrado.